Рейтинг пользователей: / 1
ХудшийЛучший 

Ивашенцева Т.А., Кирюшкина М.В., Ядаганова М.В.

Формирование региональных жилищных программ с учетом предпочтений потребителей

Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет (Сибстрин)

 

This paper examines an approach which enables to elaborate the supply in the primary market of low-rise housing taking into account the demand of the regional population capable of paying the costs. Thereby the possibilities of using innovation decisions in construction in the process of buildings’ design are considered.

Key words: innovations in housing construction, low-rise building, the primary market for real estate, construction costs, the economic  model of a residential building.

В работе рассматривается подход, позволяющий с учетом платежеспособного спроса населения региона сформировать предложение на первичном рынке малоэтажного домостроения. При этом учитываются возможности применения при проектировании и строительстве инновационных решений.

Ключевые слова: инновации в домостроении; малоэтажный дом; первичный рынок жилой недвижимости; стоимость строительства; экономическая модель жилого дома;

В последнее время все чаще на различных уровнях – от отдельных специалистов (проектировщиков, строителей, аналитиков недвижимости) и до федерального уровня обсуждается необходимость перехода от многоэтажного строительства к индивидуальному. В условиях финансового кризиса и строителям (инвестиционно-строительным компаниям), лишившимся доступа к значительным кредитным ресурсам банков, и не имеющим гарантированного сбыта для возводимых многоэтажек, и населению выгоднее вкладывать средства именно в постройку домов малой этажности. Цена одного квадратного метра в малоэтажных домах – от 8 тыс. р., а в многоэтажных домах (квартиры сопоставимой площади) – начиная от 30 тыс. р. [1].

К серьезным преимуществам малоэтажного домостроения можно отнести то, что можно:

  • § застраивать реконструируемые территории при сносе ветхого жилья;
  • § обеспечивать различные ценовые группы, повышая доступность для различных групп населения;
  • § не использовать сложное оборудование и создавать производственную базу;
  • § обойтись без кредитов (требуется меньше оборотных средств);
  • § быстрее реализовать жилье (обеспечивается его ликвидность);
  • § формировать определенный имидж города за счет разнообразных конструктивных и объемно-планировочных решений;
  • § шире применять новшества – эксперименты на небольших объектах проходят проще, последствия рисков меньше;
  • § использовать типовые проектные модули, что сокращает длительность проектирования;
  • § создавать автономную инфраструктуру (на один дом, поселок), меньше потерь теплоносителей и других ресурсов.

Следует ожидать, что активизация рынка жилой недвижимости за счет малоэтажного домостроения приведет к развитию новых технологий домостроения, конструкционных, отделочных, теплоизоляционных (и др.) материалов, способов организации труда, а также жилищно-эксплуатационной инфраструктуры.

В условиях ограниченного спроса, что происходит при кризисах, необходимо проектировать и строить дома, которые в наибольшей степени учитывают предпочтения потребителей. Пока основным требованием для большей части нуждающихся в жилье является его низкая стоимость. Так, из общего числа отдельных категорий граждан Новосибирской области, нуждающихся в жилье, более 60 % (61,2) – малообеспеченные и многодетные [2]. И это нужно учитывать.

Процессы формирования спроса по отдельным потребительским группам населения следует регулировать и подкреплять этот спрос соответствующим предложением. Моделировать предложение можно на разных уровнях: в агентствах недвижимости, в инвестиционно-строительных организациях, в региональных органах власти (соответствующих структурах мэрии, областной администрации), курирующих национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и региональные жилищные программы.

Авторы провели исследование структуры сметной стоимости прямых затрат (как основы цены) наиболее распространенного малоэтажного жилого дома (табл. 1).

Таблица 1

Прямые затраты в расчете на 1 м2 общей площади малоэтажного дома (по канадской технологии)

Конструктивные элементы

Стоимость, р.

%

Примечание

1. Фундамент

679

5,5

столбчатый

2. Стеновые

конструкции

4781

39

деревянный каркас с заполнением ОСБ-плитами и утеплитель из плит минераловатных (Rockwool, Ursa)

3. Кровля

1224

9,9

металлочерепица

4. Отделка (внутренняя и внешняя)

3049

24,87

сайдинг, отделочные работы «под ключ» с установкой сантехнического оборудования

5. Инженерное 

обеспечение

3529

28,78

кабели, электрический счетчик, трубы, вентили, разводка к кранам, сливы, радиаторы, трубы

Итого:

13262

100,0

 

 

Как видим, наибольшую долю в стоимости малоэтажного жилья составляют стеновые конструкции, и, снижая их стоимость, можно в наибольшей степени учесть пожелания покупателей – сформировать более дешевое предложение. Изучение направлений снижения затрат позволило авторам составить требования к материалам стен: шире использовать местное сырье; сравнительно невысокая масса – облегчение конструкций; должны отвечать требованиям энергоэффективности и теплоэффективности; предполагается возможность использования вторичного сырья и техногенных отходов.

Основными технологиями при возведении стен могут быть: «Термодом» из монолитного бетона; стеновые блоки из газобетона; металлический каркас с использованием сэндвич панелей; деревянный каркас; технология несъемной опалубки.

Вопросы экономии и удешевления готового дома следует ставить и решать еще на стадии проектирования. Проект должен разрабатываться на определенную потребительскую группу и учитывать наиболее экономичные материалы и технологии.

 

Литература

  1.  Аналитика [Электронный ресурс]. – Режим доступа: investgrad.ru. – Загл. с экрана.
  2.  Режим доступа: http://kspnso.ru/news/2011_09_16/2/. – Загл. с экрана.
 
Секции-октябрь 2011
КОНФЕРЕНЦИЯ:
  • "Научные исследования и их практическое применение. Современное состояние и пути развития.'2011"
  • Дата: Октябрь 2011 года
  • Проведение: www.sworld.com.ua
  • Рабочие языки: Украинский, Русский, Английский.
  • Председатель: Доктор технических наук, проф.Шибаев А.Г.
  • Тех.менеджмент: к.т.н. Куприенко С.В., Федорова А.Д.

ОПУБЛИКОВАНО В:
  • Сборник научных трудов SWorld по материалам международной научно-практической конференции.