Чанчиков А.С.

Доступное жилье – инструменты реализации

БМБШ ИГУ

Abstract: Availability of habitation can be understood as possibility of acquisition of real estate each family. The author suggests to consider availability as possibility of residing in comfortable conditions and analyzes civil-engineering designs of profitable houses as a social and economic innovation.

Key worlds: accessible habitation, profitable houses

Аннотация: Доступность жилья можно понимать как возможность приобретения недвижимости каждой семьей. Автор предлагает рассматривать доступность как возможность проживания в комфортных условиях и анализирует проекты строительства доходных домов.

Ключевые слова:  доступное жилье, доходные дома

Доступность жилья и обеспечение населения, особенно молодежи, жильем – одна из первоочередных задач как федеральной, так и региональной власти. Однако высокая стоимость жилья и недоступность начальных требований по ипотеке делает приобретение невозможным для молодых семей. Альтернативой покупке может быть европейский и американский вариант аренды жилья. В РФ существует большой рынок «дикой аренды», он означает, что есть разовые сделки по сдаче в аренду временно неиспользуемых площадей. При этом для собственников жилья это временная сделка, а не постоянный бизнес, что порождает многочисленные проблемы для арендаторов. Вариантом решения проблемы доступного жилья могут стать так называемые «доходные дома» – специализированный бизнес по строительству и сдаче в аренду квартир на длительный срок с предоставлением соответствующего уровня сервиса арендаторам. Однако в настоящее время во многих регионах такой проект невозможен из-за большого срока окупаемости (из расчета средних затрат на строительство и средней арендной платы).

Клиенты «доходных домов» - это семьи, совокупный доход которых не позволяет сгенерировать достаточную сумму для внесения первоначального взноса и уплаты ипотечных платежей для достойного жилья.  Так, минимальной нормой для семьи из 3 человек принято считать 16 квадратных метров на человека при жилье экономического класса, в том числе социальном жилье. Таким образом, минимальная площадь квартиры составит 48 квадратных метров, однако найти на рынке такое предложение достаточно сложно (как правило, двухкомнатные квартиры начинаются от 55 квадратных метров площади). Минимальная стоимость двухкомнатной квартиры экономического класса в г. Иркутске составит около 1,7 миллиона рублей, при этом при расчете дохода, который средняя семья может позволить себе выделить на покупку недвижимости, примем, что при двух работающих доля направляемого на приобретение жилья дохода – 30% (это доля от совокупного дохода).  При ипотеке – кредитовании на приобретение недвижимости под залог недвижимости средние ставки составляют 14 процентов годовых (сюда входит страхование недвижимости, ее оценка, дополнительные расходы, связанные с банковскими операциями). Собственник квартиры несет постоянные расходы на владение. В число этих расходов входит налог на имущество (который планируется заменить налогом на недвижимость), ставка налога зависит от кадастровой стоимости имущества и в среднем по городу составляет 0.3 – 0.4 процента от кадастровой стоимости. Независимо от того, проживает ли собственник в квартире, начисляются коммунальные платежи (их можно разделить на постоянные и переменные, к постоянным относятся услуги управляющей компании, лифтовое обслуживание, теплоснабжение, к переменным – водоснабжение и канализование и энергоснабжение, переменные, как правило, считаются по счетчикам либо по среднему расходу). Кроме того к расходам на владение относятся услуги охраны, внутренний ремонт помещений, мебелировка, страховка и прочие расходы).  Среднемесячные расходы на владение с учетом текущего содержания составят около 26 тыс.рублей, арендная плата по средним ценам составляет 18 тыс. рублей.

Исходя из таких цен на аренду и совокупных расходов на владение для собственника дома средний срок окупаемости проекта составит около 20 лет, что для девелоперов значительный срок. Как правило максимальный горизонт планирования для девелоперов составляет 5-10 лет, и более длительные проекты не рассматриваются.

Для сокращения срока окупаемости необходимо частно-государственное партнерство, например предоставление земли в долгосрочную аренду по льготной ставке, содействие в строительстве инфраструктуры, разделение расходов по привлечению средств.

Такие проекты ЧГП в настоящее время не рассматриваются, и являются инновационными  для регионов. Однако такие проекты позволят получить действительно доступное жилье, стимулируют положительную миграцию рабочей силы, будут способствовать росту количества молодых семей.