УДК 711.14

Мелентьев А.А. Серикова Е.В.

ФОРМИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ  ПОД МНОГОЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКОЙ В СОСТАВЕ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Белгородская государственная сельскохозяйственная академия

 В статье анализируются правила формирования земельных участков под многоэтажной жилой застройкой.

Keywords: land tenure and building rules, servitude, land, property.

В результате проведения приватизации жилищ­ного фонда образо­валась новая категория, к которой принад­лежат все слои обще­ства – соб­ственники жилья, а также собствен­ники нежилых помещений, нахо­дящиеся в многоэтажных жилых до­мах. В связи с этим складываются непро­стые отношения, воз­никаю­щие в результате управления имущественным комплексом: содержа­ние, использование и улучшение объектов права собственности. Происходящие изменения в социально-экономической жизни населе­ния РФ тре­буют уточнения и разработки новых подходов к формированию и реализации госу­дарственной политики в сфере управления земельно-имущественным комплексом крупных городов. По пункту 1 статьи 392 НК РФ устанавлива­ется налоговая база в отношении земельных участков, которые находятся в об­щей долевой собствен­ности, для каждого собственника данного земельного участка, про­порционально его доле в общей долевой собственности.

Величина земельного налога, которым будут облагаться жители многоэтажного жилого дома в составе единого объекта недвижимости, будет напрямую связана с площадью придомовой территории, закрепленной за этим домом. Поэтому, размеры земельного участка под многоэтаж­ной жилой застройкой должны быть обоснованы для оптимального расчета земельного налога.

Жители городов, проживающих в многоквартирных домах, в большинстве своем отдалены от вопросов владения и пользова­ния землей, так как комплекс вопросов собственности земли, на­ходящейся под многоквартирными домами и прилегающей к ним территории не на­шел еще полного решения. Неопределенность границ придомовой террито­рии не позволяет жителям заниматься вопросами эффективного использо­вания, а также решать вопросы различных преобра­зований на участках, так как собственники помещений многоквартирных домов ис­кусственно отстранены от владения и распоряжения земельным участком, на котором их дом находится.

Единый объект недвижимости представляет собой многоквартирный объект жи­лой недви­жимости и связанный с ним зе­мельный участок. В нем находится то, что принадлежит всем собственникам на праве общей до­левой собственности:

1)  доля собственника в праве общей долевой собственности на общее имуще­ство пропорциональна площади принадлежащих ему помещений;

2)  доля каждого домовладельца в праве общей долевой собствен­ности на об­щее имущество аналогична судьбе права собст­венности на помещение, принадлежащее этому домовладельцу.

Доля каждого домовладельца в общем имуществе не может быть выде­лена в натуральном виде (несколько ступенек лестницы в подъезде). Домовладелец, если от­казывается от своего имуще­ства – продает, дарит, остав­ляет в наследство, автоматически передает новому собственнику и свое право об­щей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме. В соответствии с ЖК РФ в общее имущество собствен­ни­ков многоквартирного дома входит прилегающий земель­ный уча­сток, на ко­тором находится и само здание. Придомовая тер­ритория земельного участка включает в себя следующие составные части: подъезды и подходы к дому, пар­ковочные автостоянки, территории зеленых насаждений для от­дыха и площадки для игр детей. Границы земельного участка должны устанав­ливаться в соответствии с обязательным выполне­нием требований земельного законодательства и градостроительной деятельности, а также с уче­том того, что на земельном участке вместе с многоэтажным зданием будут находиться вспо­могательные объ­екты, которые необходимы для эксплуатации и благоустрой­ства дан­ной территории. Не следует включать территории, заня­тые транс­портными и инженерными коммуникациям и территорией общественного поль­зования при уже сложившейся застройки города. Границы зе­мельных участков устанавливаются по красным линиям, осям внут­ренних про­ездов, другим границам, предусмотренным градострои­тельной до­кументации.

Экономи­чески выверенная политика использования владельцами еди­ного объекта не­движимости может приносить существенный доход, который может быть на­правлен на текущий и капитальный ремонты здания и благоустройство придо­мовой территории. Налогообложение земли, а также прочно связанного с ней недви­жи­мого имущества, по сравнению с другими платежами имеет сущест­венные преиму­щества. Пустующая земля или земельный уча­сток с сооружением представляет собой такой объект налогообложе­ния, ко­торый невозможно спрятать при усло­вии его регистрации в системе учета. Немаловажным моментом является и то, что земель­ный налог в меньшей степени зависит от результатов хозяйственной деятельно­сти, т.е. от экономической составляющей. Эти указанные обстоятель­ства делают земельные платежи важным рычагом в про­цессе выпол­нения фис­кальной функции налоговых служб. В условиях нестабиль­ности налоговых по­ступлений в бюджет страны это вызы­вает повы­шенный интерес к вопросам ор­ганизации налогообложения земли со стороны государственных структур.

Литература:

1.  СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений [Текст] / Госстрой СССР.- М., 1994. – 58 с.

2.  Антипов, А.В. Организация и оценка эффективности землепользова­ния и землевладения [Текст]:  учеб.-практ. пособие / А.В. Антипов, С.И. Носов. - М.: Изд-во Рос. экон. академии.,2000. - 130 с.

3.  Щелоков, В.В. Налоги на земельный участок: без построек, с недостроем, с домом [Текст] / В.В. Щелоков.- СПб.: БХВ-Петербург, 2007. – 125 с.