Великосельская М.Н.

АНАЛИЗ СПОСОБОВ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Кузбасский Государственный Технический Университет

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать и реализовать один из предложенных законодателем способов управления этим домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ). Данная обязанность для собственников является постоянной, пока существует право собственности на помещение в многоквартирном доме. Выбор способа управления домом актуален в настоящее время для подавляющего большинства граждан.

Первый способ - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может принять решение о том, чтобы интересы собственников в отношениях с третьими лицами представлял либо один из собственников помещений в доме (действует без доверенности на основании решения общего собрания собственников) либо иное лицо, действующее на основании доверенности, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений.

Отсутствие строгого координирующего начала при данном способе управления (общее собрание часто собрать затруднительно) может привести к проблемам с полной оплатой работ (услуг) эксплуатирующих организаций и ресурсов, поставляемых для общего имущества многоквартирного дома.

Достоинства: самостоятельное решение всех вопросов; нет коллективной ответственности, каждый сам отвечает за свои платежи; отсутствуют издержки по поддержанию деятельности самого юридического лица, созданного для управления;

Недостатки: не решен вопрос о накоплении денежных средств на содержание и ремонт жилого помещения, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества; отсутствие постоянной юридической защиты; целесообразнее использовать в домах с небольшим количеством квартир.

Второй способ - управление многоквартирным домом жилищным кооперативом и управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья.

Жилищный кооператив создается по решению его учредителей, принимаемому на общем собрании этих учредителей. Число членов кооператива должно быть не менее пяти и не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Согласно ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются: общее собрание членов жилищного кооператива; конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и наличие такого органа управления предусмотрено уставом жилищного кооператива; правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Управляет текущей деятельностью жилищного кооператива правление, избираемое общим собранием членов кооператива. Правление выбирает из своего состава председателя кооператива.

После того как все члены жилищного кооператива выплатят паевые взносы и оформят свое право собственности на помещения в многоквартирном доме, сохранение кооператива в первоначальном виде представляется нецелесообразным, так как основная цель жилищного кооператива удовлетворить потребность членов кооператива в жилых и нежилых помещениях. Остается необходимым лишь организованно управлять многоквартирным домом, поэтому, собственники помещений в многоквартирном доме, управляемом кооперативом, могут принять решение об изменении способа управления домом. В законодательстве предусмотрен лишь один способ реорганизации для жилищных кооперативов. Согласно ст. 122 ЖК РФ жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья (ТСЖ).

ТСЖ является наиболее часто используемым способом управления, который выбирали сами собственники помещений в многоквартирном доме. 

Органами управления ТСЖ являются: общее собрание членов ТСЖ и правление ТСЖ. В состав органов управления ТСЖ могут входить только члены такого товарищества. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ) и компетенции общего собрания членов ТСЖ (ст. 145 ЖК РФ).  ЖК РФ не определяет периодичность проведения общих собраний членов ТСЖ сроки и порядок ТСЖ. Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества  или их представителей (по долям голосов).

Срок полномочий правления ТСЖ устанавливается уставом товарищества, но не более чем на 2 года.

Достоинства: выбор организаций, предоставляющих коммунальные услуги, осуществляющих ремонт и содержание дома; возможность управления денежным фондом; возможность снижения затрат, связанных с коммунальными платежами, содержанием и ремонтом дома; тщательный контроль выполнения организациями обязанностей по содержанию и ремонту дома; деятельность ТСЖ достаточно регламентирована, что позволяет свести к минимуму конфликты между собственниками; взаимодействие ТСЖ и органов государственной власти.

Недостатки: расчет за коммунальные услуги идет со всего дома, если часть жильцов имеют задолженность, то отключают весь дом; необходимость установки общедомовых узлов учета, иначе оплата будет производиться по нормативам; затраты на управление.

Третий способ - управление многоквартирным домом управляющей организацией. Управляющая организация ‒ коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать такой способ управления этим домом, как управление управляющей организацией (подп. 3 п. 2 ст. 161 ЖК РФ), который может комбинироваться с другими способами управления многоквартирным домом. Управляющая организация лишь привлекается к управлению многоквартирным домом (выступает в этом случае как обыкновенный подрядчик), т.к. ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив просто не имеет возможности или не желает самостоятельно осуществлять эксплуатацию, ремонт, обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного дома.

Общее собрание собственников помещений для применения указанного способа управления многоквартирным домом должно принять решения об: избрании способа управления управляющей организацией, избрании конкретной управляющей организации, условиях договора управления с этой управляющей организацией.

Среди собственников помещений в многоквартирном доме должны найтись инициативные люди, которые изучат предложения управляющих организаций и выберут, на их взгляд, наиболее оптимальные. Целесообразно предложить общему собранию выбрать из нескольких управляющих организаций, т.к. наверняка предложения будут различными по стоимости и составу предлагаемых дополнительных услуг.

Управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Достоинство: профессиональное управление.

Недостатки: расчет за коммунальные услуги ведет управляющая компания, если есть задолженность, то отключат все дома, которыми она управляет; необходимость установки общедомовых узлов учета, иначе оплата будет производиться по нормативам; дополнительные затраты на управление; рынок не развит, высока вероятность мошенничества и нецелевого использования средств; отсутствие гарантии исполнения обязательств управляющей организацией качественно, своевременно и в полном объеме; сложно оказывать влияние на принятые управляющей организацией решения после заключения договора.

Интересам собственников помещений отвечает самостоятельный выбор и реализация наиболее приемлемого для них способа управления многоквартирным домом. Пассивность в решении этого вопроса приведет к тому, что орган местного самоуправления на открытом конкурсе подберет для управления управляющую организацию (п. 4 ст. 161 ЖК РФ), которая, не всегда будет устраивать собственников. Поэтому они должны проявить активность и самостоятельно, путем коллективного обсуждения решить вопрос о выборе способа управления домом.

Литература:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации. ‒ М.: «КноРус», 2009. ‒ 96 с.