Караваева Н.М., Плешков С.Ю.

ПРАКТИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО БИЗНЕСА

В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н.Ельцина

В работе показаны основные проблемы девелоперского бизнеса, с которыми он столкнулся в результате сложившейся новой экономической ситуации.

In work the basic problems development business which it has collided as a result of the usual new economic situation are shown.

Ключевые слова: девелопмент, девелоперский бизнес, рынок недвижимости.

Понятие «девелопмент[1]» употребляют как синоним «строительства», иногда – в значении «доверительное управление недвижимостью» [1]. Наиболее полный терминологический словарь по недвижимости дает следующее толкование: «процесс развития территории и подготовки земель и объектов с целью их нового использования» [2]. В самом общем виде девелопмент – это направление бизнеса, связанное с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающее возрастание ее стоимости [3]. Ключевыми признаками девелопмента является именно качественное, т.е. принципиальное преобразование и возрастание стоимости недвижимости, в том числе и эффективности инвестиций. Это многоступенчатый бизнес, требующий привлечения значительного числа специалистов в области маркетинга, бюджетного планирования, архитектурного проектирования, строительства, инжиниринга, продажи площадей, рекламы и т.д.

В каком состоянии находится сегодня девелоперский бизнес г. Екатеринбурга и Уральского региона?

«Девелоперские проекты в Екатеринбурге продолжают успешно развиваться, несмотря на продолжающийся кризис на мировых финансовых рынках», - сообщил участникам «PROEstate 2010» вице-мэр города Виктор Контеев[2].

Управляющий директор ОАО «Банк ВТБ», вице-президент «Гильдии управляющих и девелоперов» А.А. Ольховский, однако, считает, что Российская строительная отрасль сегодня поставлена на грань выживания. А по мнению других экспертов строительная отрасль в России сегодня – на стадии «квазирынка» - олигополизированного, в значительной степени непрозрачного, переполненного неповоротливыми, структурно неоформленными и зачастую экономически неэффективными участниками.

Поскольку в идеале девелоперские компании берут на себя весь комплекс работ по созданию нового объекта недвижимости: разрабатывают концепцию, подбирают участок, организуют проектирование, управляют строительством, находят конечных потребителей; мы считаем, что новая экономическая ситуация принесла несколько основных существенных проблем для девелоперского бизнеса.

1.  Одна из основных сложностей, которую принес мировой финансовый кризис девелоперам, заключается в снижении спроса на недвижимость.

2.  Несостоятельность банковской системы – отсутствие доступного проектного финансирования. Банки ограничивают кредитование девелоперских компаний в регионе. На Западе для начала строительства девелоперу достаточно иметь 20% собственных средств. Остальные 80% являются привлеченными. В г. Екатеринбурге первоначальные расходы вырастают до 30 или 40%. Еще более ощутима разница в ставках займов. Стоимость кредитов, выдаваемых банками для финансирования строительства, очень высока – от 14 до 25%, а сроки абсолютно неприемлемы для компаний, стратегические интересы которых в строительном бизнесе не являются спекулятивными.  Рынок недвижимости «короткие» деньги не потребляет. Девелопер может использовать их только для ликвидации текущих проблем. Нормальная компания не должна себе позволять брать краткосрочный кредит для реализации нового проекта в надежде, что она потом опять и опять перекредитуется такими же «короткими» деньгами. Это очень высокий риск, закладываемый в финансовом планировании.

3.  Серьезными препятствиями для работы девелоперов в Уральском регионе, как и в России в целом, является непрозрачность юридических документов, отсутствие единых стандартов, противоречивые законодательные акты. Термин «девелопмент» отсутствует в документах, регламентирующих инвестиционную сферу. Однако на практике он широко применяется.    

4.  Еще одна проблема состоит в том, что в девелоперском бизнесе за последнее время появилось большое количество низкокачественных и крупномасштабных проектов, финансировавшихся за счет заемных средств при низком объеме собственного капитала. Кризис ударил в первую очередь по этим проектам - неправильно структурированным с точки зрения финансовых потоков, сверхрискованным и невостребованно крупным.

5.  Городские структуры также занимаются девелопментом, но в таком случае их деятельность должна распространяться исключительно на социальные объекты - школы, больницы, детские сады и т.д. Так происходит на Западе. Но, например, в Москве, как и в Екатеринбурге, мэрия пытается конкурировать с девелоперским бизнесом на его территории, создавая структуры, которые занимаются реализацией чисто коммерческих проектов. Представляется, что задача государственной власти - создать условия для развития бизнеса, который потом ответит налогами. Это и есть частно-государственное партнерство, о котором все говорят, но которое в нашей стране пока абсолютно не развито. 

6.  Запутанные отношения между государственной властью и бизнесом тормозят приход на рынок недвижимости Уральского региона иностранных игроков, привыкших работать по понятным правилам и не имеющих рычагов влияния на местный бюрократический аппарат. Отсутствие конкурентов создает благоприятные условия для развития российских девелоперских компаний, однако существенно осложняет задачу иностранных инвесторов, прежде всего, международных ритейловых сетей.

Мы не сомневаемся, что в перспективе рынок девелоперских услуг станет более цивилизованным, а развитие нормативно-правовой базы максимально приблизит его к западным стандартам. Особенно интересным с точки зрения девелоперов выглядит приход в сектор недвижимости крупных инвесторов, для которых строительный бизнес не является профильным, а также зарубежных пенсионных фондов, давно примеривающимся к инвестициям в российскую недвижимость.

Литература:

1.  Девелопмент недвижимости: учеб. пособие по дисциплине специализации специальности «Менеджмент организации» / [Мазур И.И. и др.]; под общ. ред. И.И. Мазура и В.Д. Шапиро. –М.: ЕЛИМА: Изд-во «Омега-Л», 2010. -928 с.: ил.

2.  Нагаев Р.Т. Недвижимость (Землеустройство, градостроительство и экономика): терминологический словарь. –Казань: Идеал-Пресс, 2000. -800 с.

3.  Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). –СПб.: Питер, 2003. -256 с.